交通方便配套好还兼顾投资？这是“天问”！

导语：

有人问：“在昆明买房，要交通方便，又要配套成熟，又要兼顾投资，还要自住舒适，推荐哪里？”

配套成熟，与投资属性，很难两全。

本文关键词:

1、南市区中的房价洼地

2、官南板块不该被遗忘

3、北科建春城大观

（一）

根据锐理数据统计，今年上半年昆明新建商品房成交套数47368套，同比增长7.4%。其中新建商品住宅成交套数34220套，同比增长6.0%，成交均价13949元/㎡。

也就是说，目前昆明主流住宅的价格是1.4w左右。但实际上，这样的购房区域，大多集中在北三环外、龙泉路、新螺蛳湾、西北片区等区域。

抛开离市中心远近的差别，在规划和配套的发展上，也不尽相同。

北市区发展成熟，自住刚需首选，但一旦想到其他区域可能“涨得快”，就算再理智的刚需也会“贪心”想要更多。

西北片区、新螺蛳湾片区拥有一定的“想象空间”，但又总是让人犹豫不决，新螺蛳湾会太偏吗？西北片区能发展起来吗？

很多人会选择南市区，因为城市发展大势向南，但又不得不将就价格。如果还要求规划好，未来发展好，又或许需要等上10年。

毕竟，配套成熟与投资属性，基本算是对立面，很难两全。

买房子，真难。

在房住不炒的大环境下，适合大众购房者选择的区域应该是优先自住，能够做到交通通达那已经是兼顾未来成长性了。

（二）

比如，如果说北市区主流价格都在1.4-1.6w之间，那么南市区的房价可以用“千奇百怪”来形容。

昆明南市区的房价有多奇怪呢？如果把南市区画个圈：

最西边，草海片区华夏四季2.5w+，还是上半年全昆明成交均价突破2.5w的四个楼盘之一。金地和中铁诺德虽然还没开盘，但价格应该也类似。

最南边，会展+三个半岛片区，山海湾8号、海东俊园等新房源即将推出，房价2w+，还不算山海湾部分一线观滇房源。

靠东侧，巫家坝片区，同样价格不菲，起步价1.7w左右，大部分价格都在1.8-2w左右，部分项目特殊房源单价2.5w+。

南市区地理位置上的边缘地带，新螺蛳湾片区和经开区，房价也差很多。

新螺蛳湾片区由于发展早，配套更成熟，房价其实也不算低，在1.3-1.4w左右（魅力之城可能还稍高一些）；而经开区房价则最低，1w以下，代表项目旭辉金科春夏里，精装9k。

南市区太大了，而中间区域，房价却不算高。

往北到南二环，往南到南三环（广福路），这一片区，官南/前卫片区，像是被高价包围。（主要是之前一手房项目不算多）

被高价区域包围的官南、前卫片区却是昆明南市区传统发展区域，拥有较好的城市配套和居住人群，有人气。

事实上，这一片是南市区生活配套最集中的区域：

前兴路上，拥有万达广场、昆明市儿童医院、沃尔玛等大配套；希望路到广福路附近拥有云南省中医院、麦德龙、迪卡侬；官南大道上拥有大润发超市。

北大附中云南实验学校、云南师范大学附属润城学校、海青外国语实验学校、海贝中英文学校、云南衡水实验中学。

南二环至三环间，一直是南市区发展最好的居住区。

这一片区，众多的二手房小区，以日新路附近为例，佳湖花园、理想小镇、同德锦江嘉园、时代风华1期/2期、金色家园、玫瑰湾、邦盛水映长岛、锦苑花园等等项目，均是2005年前后的次新小区，居住氛围不错，相对其他片区的价格，这里一直都是“成熟配套”+“环境不错、板楼”+“离市中心近”的最佳选择。

（南二环/三环中间，但凡环境好一点的小区，二手房价格就容易“飚”很高，比如同德锦江嘉园、佳湖花园小区等）

而地铁2号线穿城南而过，以此为契机，不仅缓解自北向南的交通拥堵，更打开城南发展中轴，东侧规划中的巫家坝路网建设，也将成为南北沟通的重要通道，提升整个片区的通达性。

最好的位置，不应该是洼地。

（三）北科建·春城大观

去年11月，北科建昆明北科领秀置业有限公司和世博集团旗下云南世博华兆置业有限公司联合以底价约30亿元，斩获昆明市官渡区关上街道办事处小街片区227亩地，共7宗地块。

随后该地块一分为二，北科建负责A8、A9、A10、A13共121.7亩；世博（随后中骏操盘）负责A5、A6、A7共105.7亩。北科建地块，则是我们今天要说到的项目北科建春城大观项目（另一个暂未公布案名）。

（西侧还有蓝光入驻昆明市区的第一个项目，coco蜜城，目前二手房价格1.6-1.8w）

北科建春城大观项目，开发商来自昆明人熟知的新亚洲体育城星泽园、星云园、星宇园及星辰园的开发商北京科技园建设（集团），简称北科建，中关村科技园区即是该集团运营开发。

项目位于官南大道东侧（大润发超市北侧），三期商办楼栋直接地铁上盖，而从一期走到地铁站也仅需要300米，是不折不扣的地铁盘。

（2号线南段，小街站，旁边已有围挡，从卫星图上也可以看出是在建状态，开通时间暂无官方消息）

而整个项目分为三期开发，总占地约121.7亩，容积率5.49。一期包括6栋住宅（预计近期开盘，明年年底交房），二期规划6栋住宅，三期为商办产品。

项目南北侧均有学校，南侧为福德中心学校，北侧有昆明市三十一中。（但具体划片信息还不定，自身配套有12班幼儿园）

就算自身不配套商业/购物中心，同样前往大润发超市也只需要5分钟步行。

按照购房五要素来说，品牌+地段+配套都已经完善，能够满足家庭上班+读书+日常生活购物的需求。

接下来看产品：

一期产品最南侧两栋住宅，2梯5户设计，毛坯房，66-117㎡两房三房，预估单价1.5w左右。（也就是说66㎡两房应该是目前昆明市场上能够买到的地段不错且总价不高的住宅产品）

93㎡三房一卫户型，这个户型做成了南向端头，且方方正正。（我预估这个户型会单价最高）

 特点如下：

1、端户优势明显，没有黑房间，采光好，且93㎡户型还配有大阳台。（但厨卫外面是凹槽处采光）

2、有限的空间做成动静分离的格局，私密性强；但是毕竟空间有限+一条走道，所以房间和客厅都会比较紧凑，还好卧室的飘窗做了一定弥补。

117㎡三房两卫，别怀疑，这确实是是南北通透的户型：

除上面提到的南北通透之外，特点如下：

1、明厨明卫，基本没有浪费，而且几处卧室互不打扰。

2、整个格局略窄，南向采光面只有客厅和主卧，另外可惜的是客厅没有阳台。（如果把客厅飘窗做成阳台与主卧阳台连在一起就不错了）

总体来看，在南二环到三环这样的位置，地铁口，寸土寸金的位置做出这样的产品，已经能够成为刚需自住、且又适合投资的小伙伴的首选了。

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